黨建專欄小編推薦：物業(yè)管理市場和市場經(jīng)濟中其他行業(yè)一樣，都有自己的行業(yè)特點，每個時期都有一定的秩序規(guī)則。此文從“政府立法、行業(yè)立規(guī)、企業(yè)立信、業(yè)主立德、司法立威”五個方面闡述了當前物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的面貌，真切反映出物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展至今的“新”形勢，值得深讀。
近期，國家住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處陳偉處長應邀來鄭州參加論壇，并從新秩序、新政策、新常態(tài)、新思維、新動力、新紅利和新起點等七個方面高度概括了當前物業(yè)管理發(fā)展形勢，通過聆聽報告，受益匪淺，現(xiàn)結合陳偉處長的“七新”簡單談談個人的感受。陳偉處長認為，當前物業(yè)管理形勢的第一個“新”，表現(xiàn)在物業(yè)管理市場的新秩序已經(jīng)建立，并概況總結為“政府立法、行業(yè)立規(guī)、企業(yè)立信、業(yè)主立德、司法立威”。結合陳偉處長的講座和個人理解，按照陳偉處長高度概況總結的五個特點順序，簡單談談怎么理解當前物業(yè)管理市場確立的新秩序。
政府立法——物業(yè)管理行業(yè)政策法規(guī)建設日臻完善
2003年，《物業(yè)管理條例》頒布實施并確定了七項制度，包括業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務企業(yè)資質制度、前期物業(yè)管理招投標制度、專項維修資金制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)職業(yè)資格制度。這七項制度構建了國內物業(yè)管理政策法規(guī)的基本框架，在國家相關政策制度指導下，各個地市根據(jù)自身實際，也對應制定了相應的物業(yè)管理條例或政策，有的更是在相應的政策法規(guī)基礎上進行了創(chuàng)新，政府部門制定的這些政策法規(guī)，完善了物業(yè)管理市場的游戲規(guī)則，使物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和行業(yè)監(jiān)管部門在物業(yè)管理活動中能夠有法可依。在陳處長看來，這樣的工作可以稱之為“政府立法”，這是當前物業(yè)管理市場形勢的一大特點。
行業(yè)立規(guī)——行業(yè)協(xié)會自律機制作用顯著增強
行業(yè)協(xié)會從無到有，從弱到強，在物業(yè)管理市場發(fā)展的黃金十年中，也取得了長足的發(fā)展和進步。國家、省、市三級行業(yè)協(xié)會組織架構基本建立，政府和企業(yè)橋梁紐帶作用發(fā)揮的日益完善。在物業(yè)管理市場秩序形成中，行業(yè)協(xié)會主動作為，認真履行了行業(yè)立規(guī)這個責任。物業(yè)服務行業(yè)標準開始被建立，行業(yè)自律機制得到廣泛執(zhí)行，行業(yè)協(xié)會的矛盾調解功能日益完善。作為物業(yè)管理市場準第三方的角色，行業(yè)協(xié)會可以站在行業(yè)自我約束的角度上，制定行業(yè)內部的約束機制和制度，彌補政府行業(yè)監(jiān)管政策的不足，從這一點來看，行業(yè)立規(guī)的作用是行業(yè)門檻的自我提高，是行業(yè)市場環(huán)境的自我凈化。在行政監(jiān)管行政審批等行政管理手段日益弱化的今天，行業(yè)立歸、自我約束的機制將會對行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大的影響和推動作用。
企業(yè)立信——物業(yè)服務企業(yè)信用意識逐步強化
物業(yè)服務行業(yè)相比其他行業(yè)，無法與其動輒上千數(shù)萬的經(jīng)營合同相比，再加上物業(yè)服務面對的對象成百上千，物業(yè)服務企業(yè)服務過程中的遵規(guī)守紀意識也較為淡薄。在行業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)的信用意識基本沒有，或者尚未意識到信用在其經(jīng)營活動中的重大影響力。隨著物業(yè)管理市場黃金十年的快速發(fā)展，多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)意識到，重合同、守信用、守規(guī)矩在企業(yè)自身發(fā)展中的重要作用。物業(yè)服務企業(yè)在合同簽訂過程中，已經(jīng)不單單是總經(jīng)理、董事長個人拍板決定，而是邀請企業(yè)的法律顧問進行專題審議，給出法律意見，將企業(yè)經(jīng)營行為盡可能在合同中表述完整。對于合同中約定的或者口頭承諾的，嚴格按照約定或承諾執(zhí)行，多數(shù)大企業(yè)內部設立了品質管理部門，建立了內部考核機制，確保物業(yè)服務過程嚴格按照約定服務標準執(zhí)行。對于業(yè)主投訴、媒體報道和政府監(jiān)管，多數(shù)大企業(yè)也建立了快速的投訴處理機制和媒體負面報道應急機制。近年來，部分大企業(yè)的有效投訴基本為零，這也說明了企業(yè)內控機制發(fā)揮了積極作用，產(chǎn)生了良好的管理效果。行業(yè)監(jiān)管中建立的企業(yè)信用發(fā)布機制，在將企業(yè)失信行為公布與眾的同時，無形中也提高了守信企業(yè)的信用度，助推了企業(yè)立信主動作為。
業(yè)主立德——主動維護公共設施的公德意識基本確立
《物權法》將物業(yè)管理區(qū)域內的物權分為專有部分和共有部分，業(yè)主對專有部分享有所有權，對共有部分享有共有權和共同管理權。物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托，對共有部分和共有設施設備進行物業(yè)管理，實施物業(yè)服務。在物業(yè)管理市場化前期，多數(shù)業(yè)主更多關注自己的專有部分，缺乏對共有部分的自我維護管理意識，認為共有部分與己無關，侵占、損害共有部分共用設施的行為多有發(fā)生。物業(yè)服務企業(yè)管理共有部分的難度較大，維護成本較高，宣傳引導效果較低。隨著物業(yè)管理市場化的發(fā)展，多數(shù)業(yè)主都意識到共有部分與專有部分不可分割，都是業(yè)主權益的一種體現(xiàn)，特別是共有部分共用設施維護管理的好壞，直接影響著專有部分的市場價值，對業(yè)主的直接體現(xiàn)就是專有部分的保值增值。自覺主動維護共有部分完好、整潔，不去損害、侵占、破壞，這種意識其實就是公德意識在小區(qū)內的一種延伸和體現(xiàn)。而且這種意識已經(jīng)開始從入住后的自我約束向房屋交付使用前與開發(fā)商就公共設施共有部分配套認真查驗延伸，業(yè)主自我約束自我維護的這種公德意識，從深層次的本質來講，是有助于物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)管理活動的，也降低了物業(yè)服務企業(yè)的維護管理成本。
司法立威——司法途徑解決物業(yè)管理糾紛作用日益明顯
物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)由于物業(yè)服務合同糾紛導致的司法案例，近年來呈逐步上升趨勢，這種趨勢反映出當前物業(yè)服務雙方當事人借助司法力量來評判合同糾紛的趨勢在加強，同時也說明當前物業(yè)管理市場主體已經(jīng)充分認識到評判物業(yè)服務好壞、責任雙方是否違約的主要依據(jù)恰恰是物業(yè)服務合同。當若干年前我們引導業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)通過司法途徑解決物業(yè)服務糾紛的時候，行政管理部門往往會被冠以“踢皮球”的帽子，可是當行政機關想有所作為的時候，往往發(fā)現(xiàn)《物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理行政法規(guī)中根本就沒有關于解決物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定的方法和措施，從這一點也恰恰說明，調整物業(yè)服務合同關系的主要適用法律是《合同法》，是看當事人簽訂合同是否是真實意思表述、是否平等，行政機關從來沒有被賦予處理合同違約責任人的任何權利。當若干年前，物業(yè)服務企業(yè)去法院起訴欠費業(yè)主的時候，法院往往會勸說物業(yè)服務企業(yè)每次少起訴幾名業(yè)主，或者分為多次起訴，怕過多的起訴出現(xiàn)“群體事件”。而今，自認為理虧的欠費業(yè)主往往在收到傳票的時候，就會及時補交欠繳的物業(yè)費，以免訴諸于法庭。而那些被法院判決敗訴，需要繳納物業(yè)服務費用，拒不執(zhí)行法院裁決的業(yè)主，法院也開始實施強制執(zhí)行，同時也會將其名單納入法院執(zhí)行“黑名單”。隨著《物權法》司法解釋的出臺，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務過程中的司法風險也會更大，往日簽訂合同的隨意、執(zhí)行合同的隨便就會導致今后的訴訟敗訴。這些事例，充分說明司法在物業(yè)管理市場的介入將會越來越深，任何違背市場規(guī)則、違反法律法規(guī)的情形，將會受到越來越多的法律約束，在今后的物業(yè)管理市場中，司法的作用將會大大加強，司法在裁定調解物業(yè)管理糾紛中的權威作用將會被越來越多的人認可和接受。
總之物業(yè)管理市場和市場經(jīng)濟中其他行業(yè)一樣，都有自己的行業(yè)特點，每個時期都有一定的秩序規(guī)則。遵守秩序規(guī)則是市場主體適應市場發(fā)展的客觀要求，更是發(fā)展壯大的內在因素?；诖?，對于市場主體來講，只有對市場秩序有充分的認識和理解，才能更好的在市場競爭中立于不敗之地。
河南省物業(yè)管理協(xié)會
