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      隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格也終于迎來了行業(yè)期盼已久的政策落地。這是政府推動(dòng)依法治國(guó)、簡(jiǎn)政放權(quán)，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)作用的重大舉措，對(duì)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高、規(guī)范市場(chǎng)行為、提升行業(yè)形象、加快優(yōu)勝劣汰，都將產(chǎn)生重大的影響。

      對(duì)長(zhǎng)期習(xí)慣政府定價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，價(jià)格松綁固然可喜，但要在更嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存發(fā)展，更需要轉(zhuǎn)變思路、更新觀念，所謂“適者生存”。近期在中國(guó)物協(xié)的倡導(dǎo)下，《中國(guó)物業(yè)管理》雜志正在組織業(yè)內(nèi)展開熱烈討論，希望匯聚行業(yè)的智慧，讓跨度很大的定價(jià)機(jī)制能平穩(wěn)過渡。就此，也談幾點(diǎn)我的看法：
      價(jià)格松綁是順應(yīng)市場(chǎng)變化的結(jié)果
      在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展初期，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的自由競(jìng)價(jià)機(jī)制尚未形成，尤其是普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)管理涉及民生問題，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有償物業(yè)服務(wù)接受和適應(yīng)需要一個(gè)過程，政府對(duì)物業(yè)管理的價(jià)格形成實(shí)施了必要的行政干預(yù)。2003年，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)與建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，以及《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》（試行）等政策法規(guī)。應(yīng)該肯定的是，這些政策的制定和實(shí)施，在一定程度上有助于解決物業(yè)服務(wù)定價(jià)過程中建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的信息不對(duì)稱問題，對(duì)維護(hù)業(yè)主利益、提高定價(jià)效率、減少價(jià)格爭(zhēng)議、規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為等，具有一定的積極意義。
      隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了較大變化。十年來，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)每年以較大的增幅提高，全國(guó)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)逐年上升，水、電、油、氣等資源價(jià)格紛紛上調(diào)，推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)剛性成本的逐年遞增。但由于其敏感性等眾所周知的原因，大多數(shù)地方未能做到定期公布物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，政府指導(dǎo)價(jià)格失去了“指導(dǎo)”的功能和作用，在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格方面，顯得力不從心，服務(wù)價(jià)格嚴(yán)重扭曲。不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)遭受到了服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓，企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境，優(yōu)質(zhì)員工大量流失，棄管物業(yè)項(xiàng)目增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系緊張。實(shí)際上，最終影響最大的還是業(yè)主，因?yàn)橐粋€(gè)價(jià)值幾十萬、幾百萬，甚至幾千萬的房產(chǎn)，如果不能得到正常的維護(hù)保養(yǎng)，生命周期就會(huì)縮短，資產(chǎn)就會(huì)貶值。
      這次物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格放開，與行業(yè)長(zhǎng)年來的積極呼吁密切相關(guān)，也是順應(yīng)市場(chǎng)變化的必然結(jié)果。從國(guó)家管理角度看，充分體現(xiàn)了政府貫徹黨的十八大精神，簡(jiǎn)政放權(quán)的決心；從市場(chǎng)化角度看，將服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的選擇權(quán)、決定權(quán)交還給業(yè)主，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式讓企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，讓小區(qū)業(yè)主享受到更好的服務(wù)；從行業(yè)發(fā)展的角度看，說明擁有10.5萬家企業(yè)，從業(yè)人員超過600萬人的物業(yè)管理行業(yè)，服務(wù)供給能夠滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求，具備了放開服務(wù)價(jià)格的條件。
      相信在以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的物業(yè)服務(wù)價(jià)格催化下，將進(jìn)一步激發(fā)物業(yè)市場(chǎng)的活力：一是有利于加快物業(yè)管理市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格將越來越透明；二是有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的差異化，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力；三是有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化企業(yè)的商業(yè)模式；四是有利于推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、規(guī)?；l(fā)展，催生一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的大型企業(yè)。同時(shí)中小企業(yè)在專業(yè)化發(fā)展道路上，定位更加精準(zhǔn)；五是有利于加速物業(yè)管理市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，打造一批優(yōu)秀的品牌企業(yè)；六是有利于培育新型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系。
      各方協(xié)同努力是保證政策落到實(shí)地的關(guān)鍵
      把政府的定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，物業(yè)市場(chǎng)的各方都有一個(gè)適應(yīng)的過程。一方面是物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)心在這一過程中，特別是初始階段，會(huì)否出現(xiàn)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象；另一方面是一些業(yè)主擔(dān)心物業(yè)服務(wù)費(fèi)無序漲價(jià)，而服務(wù)質(zhì)量卻得不到保證。從以往價(jià)格政策調(diào)整的情況看，在初期出現(xiàn)各種情況，甚至嚴(yán)重情況在所難免。但只要各方應(yīng)對(duì)合理，各種配套措施到位，公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大環(huán)境逐漸完善，“提質(zhì)論價(jià)，質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制，就會(huì)越來越被市場(chǎng)主體各方所認(rèn)可和接受。因此，政策落地后，做好政策解讀，政府有關(guān)部門強(qiáng)化監(jiān)管水平，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)應(yīng)對(duì)，業(yè)主提升物業(yè)使用和文明居住意識(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮正能量作用等，是保證政策平穩(wěn)過渡的關(guān)鍵所在。
      其實(shí)從2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，部分小區(qū)已經(jīng)逐步實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，各地非住宅及別墅等高檔住宅的物業(yè)費(fèi)普遍實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，北京市除保障性住房外，均已實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；天津、福建、廣東、浙江等省市，成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)也逐步實(shí)行了市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并沒有出現(xiàn)大幅漲價(jià)的情況。
      上海市最近印發(fā)了加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理工作的意見及配套的三年行動(dòng)計(jì)劃。其中除明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交由業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定外，還提出了一系列配套制度和措施，很有啟發(fā)。在信息公開方面，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)醒目位置公示合同約定的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由行業(yè)協(xié)會(huì)或第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格信息，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)協(xié)商確立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有困難的，鼓勵(lì)雙方通過獨(dú)立第三方評(píng)估尋求解決。在加強(qiáng)監(jiān)管方面，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)檢查和資質(zhì)升降獎(jiǎng)懲制度；對(duì)業(yè)主實(shí)行居住領(lǐng)域信用管理制度，把物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目經(jīng)理及業(yè)主侵害業(yè)主利益、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等違法、違規(guī)、違約行為納入全市的公共信用平臺(tái)；把新建小區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)招投標(biāo)及其他公開招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目全部納入招投標(biāo)平臺(tái)管理；對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，從制度、指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)入手，推進(jìn)規(guī)范化建設(shè)。
      過渡期要特別關(guān)注的三個(gè)問題
      （一）對(duì)物業(yè)管理價(jià)值要有認(rèn)同感
從政策的導(dǎo)向看，今后商品住宅的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商確定。這意味著雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)要有共同的價(jià)值觀念。而現(xiàn)實(shí)卻不容樂觀。長(zhǎng)期以來，由于扭曲的價(jià)格，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值認(rèn)識(shí)上的扭曲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格會(huì)存在較大偏差，物業(yè)服務(wù)價(jià)值被嚴(yán)重低估了。只滿足低層次的服務(wù)要求，似乎就是保潔、保安等簡(jiǎn)單的重復(fù)勞動(dòng)。物業(yè)管理的本質(zhì)是通過專業(yè)水準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，使其在保證正常使用的同時(shí)，物業(yè)能夠保值、增值，業(yè)主共同的利益和社會(huì)公共利益能夠合理體現(xiàn)。
      物業(yè)管理世界五大行之一的企業(yè)老總曾經(jīng)給我展示了兩組照片，對(duì)比了同時(shí)代的兩幢建筑，由于物業(yè)管理的差異，20年后的樣子反差極大。這位老總還告訴我，由于他們專業(yè)的管理水平，其管理的商業(yè)樓宇獲得包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的企業(yè)青睞，其租金、出租率、二手房?jī)r(jià)格均明顯高于同類地段物業(yè)。萬科的朱保全也給我一些數(shù)據(jù)，在他們所管理的360多個(gè)住宅項(xiàng)目中，有70%的住房租金和二手房?jī)r(jià)格高于周邊小區(qū)，特別是10年以上的老社區(qū)，這一比例達(dá)到85%。近期去南方參加一個(gè)活動(dòng)，江蘇省人大法制委的一位同志（曾主持起草江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例）跟我說，他很后悔當(dāng)時(shí)沒有買萬科的房子，現(xiàn)在住的房子雖然和萬科小區(qū)一街之隔，但價(jià)值已相差甚遠(yuǎn)。同時(shí)他表示，物業(yè)管理可能是下一個(gè)最受關(guān)注，也最難解決的問題。這些事例非常真實(shí)地反映了物業(yè)管理的價(jià)值所在，但在實(shí)際中卻容易被忽略，包括相當(dāng)多的物業(yè)服務(wù)公司也并沒有真正意識(shí)到，透過物業(yè)服務(wù)，不僅僅是獲得業(yè)主的滿意度，更是為業(yè)主創(chuàng)造了價(jià)值。我的一些國(guó)內(nèi)外有置業(yè)的朋友就跟我說起，海外買房?jī)r(jià)格不一定比國(guó)內(nèi)貴，但物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)一定比國(guó)內(nèi)高，業(yè)主樂于交錢的原因就是他們對(duì)有專業(yè)水準(zhǔn)、職業(yè)道德的物業(yè)管家服務(wù)有信任感。相反，國(guó)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)能使他們感動(dòng)的僅僅是服務(wù)的周到和工作上的不容易。所以，我認(rèn)為第一個(gè)所要解決的問題是需要?jiǎng)佑靡磺锌梢詣?dòng)用的資源，來喚起全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)同和理解。物業(yè)也是一個(gè)有生命力的物體，合理的付出，選一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是保證巨額資產(chǎn)健康、長(zhǎng)壽的基本要素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該用行動(dòng)和事實(shí)來證明物業(yè)管理的價(jià)值所在，讓業(yè)主感受到，把他們一生中最貴的資產(chǎn)托付給有專業(yè)水準(zhǔn)的企業(yè)打理，確實(shí)物有所值。
      （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主要建立新型商業(yè)伙伴關(guān)系
      雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格，意味著過去由政府主導(dǎo)的三方關(guān)系變成兩方關(guān)系。雙方需要在市場(chǎng)法則基礎(chǔ)上，重塑商業(yè)關(guān)系。
      作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，面對(duì)的業(yè)主不僅僅是客戶關(guān)系，也將是更重要的商業(yè)伙伴。因此，除了做好物業(yè)服務(wù)的基本功外，如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，恐怕是每個(gè)企業(yè)回避不了的問題。優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不二法則，企業(yè)要想取得優(yōu)勢(shì)勝勢(shì)，僅僅靠精細(xì)化管理、微笑服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。在大數(shù)據(jù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，必須有大思路大手筆。春節(jié)的搶紅包事件，預(yù)示著一個(gè)好的商業(yè)模式，可以展現(xiàn)出爆炸性的生產(chǎn)力，扁平化、大眾化協(xié)同經(jīng)濟(jì)模式的巨大能量，營(yíng)銷大變局帶來的巨大成功，也預(yù)示著未來的時(shí)代是競(jìng)爭(zhēng)合作共贏的時(shí)代。處在風(fēng)口中的社區(qū)資源、物業(yè)資源（價(jià)值150萬億以上，涉及4-5億人的服務(wù)需求），給我們企業(yè)機(jī)會(huì)，就看企業(yè)能不能跳出原來的競(jìng)爭(zhēng)格局，用更廣闊的戰(zhàn)略眼光去謀劃。上海提出的物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)了物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)。在新的商業(yè)模式下的企業(yè)整合、改制、兼并和重組將變成一種“常態(tài)”，每個(gè)企業(yè)、包括小企業(yè)都可以在“新常態(tài)”中找準(zhǔn)定位，從而確立起新的商業(yè)伙伴關(guān)系。
      至于業(yè)主方面，在新的商業(yè)關(guān)系中，不僅僅是被動(dòng)接受服務(wù)，而是處在一個(gè)更重要的市場(chǎng)主體位置。問題是如何讓上萬個(gè)業(yè)主形成共識(shí)，作為一個(gè)統(tǒng)一體出現(xiàn)在對(duì)等的位置。一是要在業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益的基礎(chǔ)上，明確業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，共同遵守約定的文明居住和安全使用物業(yè)規(guī)則，這就是要強(qiáng)化物業(yè)管理公約的執(zhí)行力和約束力，對(duì)違規(guī)行為要有懲戒措施。二是要加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)，包括制度建設(shè)、專業(yè)化建設(shè)，社區(qū)基層組織的指導(dǎo)和監(jiān)督，真正能規(guī)范有序運(yùn)作。上海通過基層組織強(qiáng)化對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，及通過購(gòu)買服務(wù)方式，讓專業(yè)社會(huì)中立組織為業(yè)主大會(huì)組建、業(yè)主業(yè)委會(huì)選舉、物業(yè)選聘、維修資金使用、物業(yè)矛盾糾紛化解等提供專業(yè)服務(wù)的做法值得借鑒。
      （三）物業(yè)管理市場(chǎng)必須進(jìn)一步規(guī)范
      市場(chǎng)是把雙刃劍。因此，市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制的形成，必須有好的市場(chǎng)環(huán)境。其中最重要的是政府在培育和引導(dǎo)市場(chǎng)方面的監(jiān)管和服務(wù)職能必須到位。定價(jià)權(quán)的放開，是管理方式的改變，并不意味著監(jiān)管責(zé)任的“放權(quán)”。相反，要通過責(zé)任清單，明確市場(chǎng)監(jiān)管和公共服務(wù)的責(zé)任：一是明確業(yè)主共用和專有部位設(shè)施的責(zé)任邊界，特別是水、電、氣、熱、電梯等；二是要加快規(guī)章制度建設(shè)，包括企業(yè)和業(yè)主信用制度，物業(yè)服務(wù)價(jià)格信息發(fā)布制度，物業(yè)管理招投標(biāo)制度，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及相關(guān)事務(wù)協(xié)商調(diào)解、指導(dǎo)監(jiān)督和應(yīng)急處置等；三是加大執(zhí)法力度，特別對(duì)違法建設(shè)，破壞居民安全使用等侵害社會(huì)公共利益的，依法及時(shí)處置；四是繼續(xù)給予相應(yīng)的政策支持，包括營(yíng)改增后的稅收優(yōu)惠、老舊小區(qū)整治的優(yōu)惠政策、歷史遺留問題處置政策等。
      其次是行業(yè)協(xié)會(huì)的作用也必須到位。作為政府和企業(yè)的橋梁與紐帶，在此輪價(jià)格政策的落地工作中，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該發(fā)揮自身獨(dú)特的作用。就中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)來說，下一步，要做好以下幾項(xiàng)工作：
      一是積極配合政府主管部門工作。要積極號(hào)召協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)和業(yè)界企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)和理解文件精神，嚴(yán)格遵守《價(jià)格法》，合法經(jīng)營(yíng)，貫徹落實(shí)好此次價(jià)格放開政策，創(chuàng)造公開、公平的市場(chǎng)環(huán)境，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展；
      二是指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)價(jià)工作。要及時(shí)收集、匯總物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政策落地過程中的問題和訴求，通過總結(jié)物業(yè)費(fèi)價(jià)格調(diào)整的成功經(jīng)驗(yàn)和典型案例，指導(dǎo)企業(yè)開展工作；
      三是建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系。開展《會(huì)員單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）信用評(píng)價(jià)體系研究》課題，探索建立會(huì)員單位動(dòng)態(tài)信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)于企業(yè)擾亂市場(chǎng)的不規(guī)范調(diào)價(jià)行為，給予問題公開，必要懲戒，記錄在案，以凈化市場(chǎng)環(huán)境；
四是推動(dòng)建立物業(yè)費(fèi)價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制。研究物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)，借鑒其他行業(yè)的做法，建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格和服務(wù)成本聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與勞動(dòng)力成本和價(jià)格指數(shù)同步增長(zhǎng)。