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從去年開(kāi)始，物業(yè)管理行業(yè)資本市場(chǎng)發(fā)生了一系列重大事件。6月彩生活上市，7月中海物業(yè)向香港銀交所提交了上市申請(qǐng)，在香港證券市場(chǎng)，包括綠城服務(wù)在內(nèi)的多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在進(jìn)行類似的上市運(yùn)作；今年2月份彩生活以3.3億元并購(gòu)了開(kāi)元國(guó)際，成為物業(yè)管理行業(yè)最大的一宗并購(gòu)，今年以來(lái)已經(jīng)陸續(xù)有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新三板上市。據(jù)我所知已經(jīng)在新三板提交了資料，在批準(zhǔn)路上的企業(yè)還有5-6家。這樣一算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)走新三板上市之路的企業(yè)，多達(dá)十幾家；還有不少企業(yè)準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)主板上市，也正在進(jìn)行相關(guān)運(yùn)作，希望能夠開(kāi)辟物業(yè)服務(wù)企業(yè)主板上市的先河。

除了主板上市以及在新三板上市的案例外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的證券化這條道路也已開(kāi)辟了先河。今年7月10日,“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上海證券交易所無(wú)異議函。這是全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

通過(guò)對(duì)每個(gè)月物業(yè)管理行業(yè)的重要事件的羅列，我發(fā)現(xiàn)80%都是和資本、并購(gòu)相關(guān)聯(lián)的，確實(shí)資本目前在物業(yè)管理行業(yè)里的運(yùn)作讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

資本市場(chǎng)如何看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值

資本市場(chǎng)是如何看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值的？我們對(duì)4年中包括彩生活在內(nèi)的在香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和在國(guó)內(nèi)上市公司的地產(chǎn)企業(yè)的市盈率進(jìn)行比較分析。以彩生活為例，彩生活的市盈率在40-80倍，滬深上市的房地產(chǎn)公司在20倍左右，在香港上市的房地產(chǎn)公司在10倍左右，彩生活的市盈率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他房地產(chǎn)類企業(yè)，可見(jiàn)資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的預(yù)期估值是很高的。彩生活上市之初的總市值只有36億元，上市之后，一直穩(wěn)定在50億元左右，去年年報(bào)公開(kāi)后將近100億元。上市不僅讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到企業(yè)的價(jià)值，而后市值獲得很大攀升，同時(shí)企業(yè)的規(guī)模也迅速擴(kuò)大。上市之前，彩生活在管面積不到1億平方米，上市之后在管面積達(dá)到2.7億平方米，翻了一倍多；上市前彩生活在管項(xiàng)目為630個(gè)，現(xiàn)在則達(dá)到1700個(gè)；上市之前彩生活的營(yíng)業(yè)收入是3.92億元，而今年上半年就已經(jīng)達(dá)到2.82億元，今年可能會(huì)達(dá)到5億元或者更多，以上就是彩生活上市之后市盈率、市值表現(xiàn)以及規(guī)模發(fā)展的表現(xiàn)。

從實(shí)際企業(yè)的案例來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)空間是巨大的，對(duì)2000年到2014年底這14年所有商品房的竣工面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以看出，這14年的竣工存量為96.26億平方米，而2014年底物業(yè)服務(wù)企業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的服務(wù)面積僅為是17.49億平方米，不到整個(gè)存量的20%，可以想象，未來(lái)這些優(yōu)秀企業(yè)的市場(chǎng)空間是非常廣闊的。

住宅的產(chǎn)權(quán)70年，從拿地到交付，周期是5年，剩下的65年是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)周期。在這65年里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要做好物業(yè)服務(wù)本身，還可以將服務(wù)延伸到多個(gè)領(lǐng)域，比如二手房的銷售、房屋的二次裝修、租賃等及圍繞業(yè)主提供的其他服務(wù)，可以說(shuō)產(chǎn)值空間是非常巨大的。近年來(lái)，大眾對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)識(shí)在提高，新技術(shù)得到了更廣泛的應(yīng)用，包括互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的興起為物業(yè)管理行業(yè)提供了更大的機(jī)會(huì)，新的技術(shù)手段使物業(yè)服務(wù)企業(yè)更為標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化以及更加的有效率，也解決了傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)高成本的弊端，降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本的同時(shí)也提高了服務(wù)效率，最主要的是提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為社區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)圈的價(jià)值巨大，目前在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的平臺(tái)上社區(qū)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有顯現(xiàn)，而O2O的興起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值服務(wù)提供了巨大的想象空間，也給整個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈創(chuàng)造了更大的機(jī)會(huì)。社區(qū)經(jīng)濟(jì)的潛力巨大，對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，選擇投資物業(yè)服務(wù)企業(yè)第一原則是一定要有良好的服務(wù)基礎(chǔ)，例如百?gòu)?qiáng)企業(yè)是行業(yè)內(nèi)毋庸置疑的佼佼者；第二是企業(yè)是否擁有運(yùn)用新技術(shù)手段的能力；第三是企業(yè)在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中是否采用了新技術(shù)手段，以及社區(qū)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值是否能夠發(fā)揮的淋漓盡致，彩生活為什么能夠在整個(gè)資本市場(chǎng)得到很高的認(rèn)可，就是因?yàn)樵谝陨先齻€(gè)方面進(jìn)行了好的結(jié)合。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何借力資本市場(chǎng)揚(yáng)帆遠(yuǎn)航

彩生活上市之后給企業(yè)帶來(lái)了很好的估值，獲得了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，企業(yè)迅速形成了規(guī)?；l(fā)展，應(yīng)該說(shuō)不僅是彩生活，跟房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的企業(yè)也是一樣。

上市給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，企業(yè)在資本上獲得助推力的渠道也是多種多樣的：一是可以選擇在國(guó)內(nèi)、香港的主板上市的一級(jí)市場(chǎng)；也可以選擇包括創(chuàng)業(yè)板、中小板的二級(jí)市場(chǎng)；場(chǎng)外新三板的三級(jí)市場(chǎng)；還有場(chǎng)外的股權(quán)交易市場(chǎng)、券商市場(chǎng)四級(jí)市場(chǎng)等以上渠道企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇。

強(qiáng)的企業(yè)其實(shí)都具有在主板上市的財(cái)務(wù)基本面條件。除了上市，還有其他的途徑獲得資本的助力，比如協(xié)議收購(gòu)、舉牌收購(gòu)、收購(gòu)上市的子公司、國(guó)有企業(yè)的行政劃撥、以母公司的名義定向增發(fā)等等都可以獲得在主板市上市的機(jī)會(huì)。此外還有新三板，幾乎所有的百?gòu)?qiáng)企業(yè)都具備新三板上市的財(cái)務(wù)指標(biāo)的條件，對(duì)于這些，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)自己的條件選擇自己的渠道。也可以參考物業(yè)服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的證券化的做法，這適合具有開(kāi)發(fā)背景的、具有一定的規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。資產(chǎn)證券化的融資具有一定規(guī)模，融資的期限比較長(zhǎng)，資金用途也不受限制，融資層比較低，操作周期稍短是階段性的介入資本擴(kuò)大企業(yè)模資本規(guī)模的一種可選渠道。總而言之，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)自身的規(guī)模和特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)劃和定位來(lái)考慮，選擇合適的渠道及融資的額度。 

物業(yè)管理行業(yè)正站在風(fēng)口之上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用風(fēng)口飛起來(lái)，就看企業(yè)有沒(méi)有想法和行動(dòng)。現(xiàn)在中國(guó)的各行各業(yè)都是可以有奇跡的，就像前不久的動(dòng)畫(huà)電影《大圣歸來(lái)》?！洞笫w來(lái)》作為一部動(dòng)畫(huà)電影在全球以近10億的最高票房收官，超越了不少好萊塢大片，影片的創(chuàng)始合伙人說(shuō)：“因?yàn)槲覀冇匈Y本的力量?！辟Y本的力量能夠讓不可能變成可能，讓有可能的事情變得更好。彩生活唐學(xué)斌總裁曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，上市之后資本的動(dòng)力推動(dòng)彩生活不斷做好云端服務(wù)，現(xiàn)在一方面做好自己的本業(yè)，另一方面借助外力讓企業(yè)發(fā)展得更好。希望未來(lái)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)能做出一些破除行業(yè)壁壘、創(chuàng)記錄的事情，更希望物業(yè)管理行業(yè)也能出幾個(gè)《大圣歸來(lái)》?！?/span>