黨建專欄
形勢比人強。2014年11月8日，我的APEC假期被國家發(fā)改委價格司電話、短信和公函的輪番轟炸徹底打亂了，主題只有一個：落實國務院常務會議精神，要求住房和城鄉(xiāng)建設部馬上就“放開非保障性住房物業(yè)服務收費”表態(tài)并提出意見。此后，通過一系列緊鑼密鼓的特急件方式，迅速走完了匯報、征詢、討論、起草、修改、完善和會簽等程序，12月17日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關于放開部分服務收費價格意見的通知》(以下簡稱《通知》)，要求各地盡快放開非保障性住房物業(yè)服務收費。遙想自2012年以來，我們響應行業(yè)不絕于耳的“放開價格”的呼聲，以拜會、陳情、懇談，在京調(diào)研、邀請外調(diào)，提供案例樣本，草擬框架文件等方式與國家發(fā)改委價格司進行的一系列溝通和協(xié)調(diào)，可以用步履維艱來形容。從山重水復到峰回路轉(zhuǎn)，價格政策在不到40天時間里就取得階段性的突破，實乃大勢所趨，讓人不禁有一種“踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫”的感慨。
縱觀我國物業(yè)服務價格政策的變遷，從1996年《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的以政府定價為主，到2003年《物業(yè)服務收費管理辦法》的政府指導價和市場調(diào)節(jié)價并重，再到2014年《通知》的以市場調(diào)節(jié)價為主，物業(yè)服務價格政策的調(diào)整與物業(yè)管理市場的進程基本上是同步的。但是，應當注意到，《通知》在明確放開保障性住房物業(yè)服務價格的同時，授權地方根據(jù)實際情況決定是否對“保障性住房、房改房和老舊小區(qū)”以及前期物業(yè)階段的物業(yè)服務實行政府指導價，其鼓勵全面放開物業(yè)服務價格管治的政策傾向是明顯的，力度是空前的。在充分肯定《通知》發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用的出發(fā)點和積極意義的同時，如果我們要最大限度發(fā)揮政策效用，收獲政策紅利，就必須靜下心來，結(jié)合物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀和特征，客觀理性回答一個問題：面對放開的價格，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和政府，你們準備好了嗎?
物業(yè)服務企業(yè)：放開≠放水
客觀地說，放開價格管控對于大多數(shù)近年來飽受保守價格政策之苦的從事居住物業(yè)服務的企業(yè)來說是個利好，在許多地方的“指導價”因為多年甚至十幾年不變而淪為“僵尸價”的情況下，放開就意味著給了條生路，因為定價權不再受到政府的干預，使得合約雙方共同認可的漲價成為可能。但是，價格放開不能等同于價格放水，政府放棄的定價權并不是當然地由物業(yè)服務企業(yè)單方面承繼，而是由企業(yè)和業(yè)主雙方共同行使。因此，雖然政府指導價偏低是物業(yè)服務業(yè)的普遍現(xiàn)狀，根據(jù)物業(yè)服務的成本增長適度上調(diào)服務價格在情理之中，但是放開后的價格變動同樣存在下調(diào)的可能。價格放開后，物業(yè)服務企業(yè)要使?jié)q價從可能變?yōu)楝F(xiàn)實，至少面臨兩種壓力：一是如何說服業(yè)主客戶，二是如何戰(zhàn)勝競爭對手。要說服業(yè)主客戶，形成價格共識，物業(yè)服務企業(yè)不僅要在服務“品質(zhì)”上下力氣，提供最優(yōu)性價比的服務產(chǎn)品，而且要在客戶“溝通”上下功夫，最大限度爭取客戶滿意;要戰(zhàn)勝競爭對手，形成價格優(yōu)勢，物業(yè)服務企業(yè)不僅應當向“品牌”要溢價，通過科技創(chuàng)新，不斷提高品牌附加值，而且應當向“管理”要效益，通過科學管理，不斷降低服務成本。
業(yè)主：放開≠放手
雖然在行業(yè)生存邏輯和話語體系中，政府主導物業(yè)服務價格標準的作法備受詬病，但對于大多數(shù)缺乏專業(yè)素養(yǎng)和競價能力的業(yè)主來說，政府指導價不僅起到“保護價”的作用，而且具有“標桿價”的功能。價格放開，意味著政府的放手，但接手的不僅是作為經(jīng)營者的企業(yè)，還有作為消費者的業(yè)主。取消政府指導價之后，由于缺少相應的價格標本作為議價的參考依據(jù)，部分業(yè)主可能面臨無所適從的困難，但如果業(yè)主因此放手任由物業(yè)服務企業(yè)定價，不僅有悖放開價格政策的本意，而且有損于業(yè)主自身的利益。在某種程度上，政府放開價格管制，有利于建立倒逼機制，促使業(yè)主主動參與物業(yè)服務的定價活動。面對價格放開的新常態(tài)，業(yè)主應當加快從無償福利制的房屋管理觀念向有償市場化的物業(yè)管理理念的轉(zhuǎn)變，真正從消費、契約和財產(chǎn)的層面認識物業(yè)管理的價值，才能真正實現(xiàn)物業(yè)財產(chǎn)利益的最大化。業(yè)主接手物業(yè)服務市場定價，至少可以通過三個抓手提高競價能力：一是著手建立高效的業(yè)主決策機制，解決現(xiàn)行規(guī)定“雙二分之一”的難題;二是動手審議物業(yè)服務預算方案，解決被動接受企業(yè)單方定價的難題;三是借手第三方價格評估機構(gòu)，解決專業(yè)能力薄弱和專業(yè)人員久缺的難題。
政府：放開≠放任
放開價格是政府職能的轉(zhuǎn)變，絕不是政府監(jiān)管的終結(jié)。放開不是放棄，更不是放任。為順應市場經(jīng)濟的時代大潮，政府的監(jiān)管方式應當從命令控制式向扶持激勵式轉(zhuǎn)變，監(jiān)管手段應當從強制禁止型向協(xié)助指導型轉(zhuǎn)變。價格放開以后，對于物業(yè)服務企業(yè)，政府要正確行使行政執(zhí)法的“剛性”監(jiān)管權力，及時查處串通漲價、價格欺詐等不正當價格行為，維護公平競爭的價格秩序;對于業(yè)主，政府要立足發(fā)揮行政服務的“柔性”指導功能，要加大對業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導和協(xié)助的力度，提高業(yè)主自主定價的專業(yè)能力和決策效率。價格放開以后，對于政府的價格監(jiān)管能力提出了更高的要求，如何解決前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同利益代表者的缺位問題，防止建設單位憑借優(yōu)勢地位濫用定價權?如何在保障性住房服務價格不放開的情況下，建立成本價格聯(lián)動機制和價格補貼機制?如何對包干制和酬金制收費模式進行分類指導和價格監(jiān)督?如何建立成本價格定期公示制度，以強化信息披露，減少價格沖突?如何加強對第三方價格評估機構(gòu)的監(jiān)管，以防止利益輸送和尋租現(xiàn)象?......等等，都是政府主管部門必須面對的新課題。
價格機制在市場機制中的核心地位，決定了放開價格將成為培育物業(yè)管理市場的強大正能量。但是，如果沒有與之相匹配的市場主體、市場客體、市場供求、市場競爭和市場行為其他市場要素的跟進，市場機制的完善依然要受到諸多的掣肘和制約。雖然物業(yè)服務業(yè)已誕生三十多年，但物業(yè)服務產(chǎn)品和物業(yè)服務定價的特殊性至今依然不為大眾所理解，雖然《通知》將物業(yè)服務列入了“已具備競爭條件”的行業(yè)，但現(xiàn)實中由于“價格失靈”導致的物業(yè)管理市場不正當競爭依然客觀存在，因此，價格的放開，同樣不能和物業(yè)管理市場機制的完善劃等號。
如果僅僅因為價格的放開，我們就彈冠相慶，也許還為時過早。培育一個良性健康的物業(yè)管理市場，我們的前面還有很長的一段路。
河南省物業(yè)管理協(xié)會
